《亳州市住宅小区物业管理条例（草案）》（以下简称条例草案）经市五届人大常委会第三十五次会议审议以来，根据常委会组成人员审议意见和各方面意见建议，市人大常委会法工委会同有关方面对条例草案进行了修改，形成了条例草案一审修改稿。现予以公布，请社会各界提出意见建议。

征求意见截止时间为2025年12月10日。

通讯地址：亳州市行政中心市人大常委会法工委2005室

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亳州市人大常委会办公室

2025年11月11日   

亳州市住宅小区物业管理条例

（草案一审修改稿）

第一章  总  则

第一条  为了规范住宅小区物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，营造安全文明和谐的人居环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合我市实际，制定本条例。

第二条  本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

第三条  住宅物业管理应当遵循党建引领、政府主导、部门协同、属地管理、业主自治、专业服务的原则。

第四条  市、县（区）人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的领导，将其纳入基层社会治理体系，建立共建共治共享机制，完善政策扶持措施，统筹推进物业管理各项工作，协调解决物业管理中的重大问题。

开发（园）区管理机构应当按照职责做好辖区内住宅小区物业管理工作。

第五条  市、县（区）住房城乡建设部门是物业管理主管部门，负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施并组织实

施，依照职权制定、完善物业服务质量标准和技术规范；

（二）指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作；

（三）指导、监督物业管理招投标、物业承接查验活动及物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

（四）组织居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业相关人员开展培训；

（五）负责物业服务质量评价，建立物业服务企业及其从业人员信用管理制度；

（六）法律、法规规定的其他职责。

市物业管理主管部门除履行前款规定的职责外，还负责指导、监督物业服务行业协会工作。

县（区）物业管理主管部门除履行第一款规定的职责外，还负责小区临时管理规约、物业承接查验材料、前期物业服务合同、业主大会会议的决定等材料备案；协调化解物业信访矛盾纠纷等。

第六条  市、县（区）人民政府有关部门应当按照各自职责，做好住宅小区物业管理活动的相关监督管理工作：

（一）发展改革部门负责实行政府指导价的物业费收费标准的制定、调整、监督、解释以及供用电的监督管理、协调供用电各方关系等工作；

（二）公安机关负责依法查处高空抛物、违法违规饲养犬只等影响公共安全、公共秩序的行为，监督、指导人防、物防、技防的建设、维护、使用，依法参与车辆停放、交通安全纠纷处理，做好流动人口服务管理等工作；

（三）城市管理部门负责依法查处违法建设、违规装饰装修、破坏公共绿地等违法行为；

（四）消防救援部门负责督促相关主体落实消防安全责任，依法查处影响消防设施、消防通道等安全违法行为；

（五）市场监管部门负责电梯等特种设备安全的监督检查和物业服务违规收费的查处，对违规住改商、未取得营业执照擅自从事经营活动等违法行为的调查处理；

自然资源和规划、生态环境、国防动员（人民防空）、司法行政、财政、民政、应急管理、数据资源等部门应当按照各自职责，相互配合，做好相关监督管理保障工作。

第七条  街道办事处、乡镇人民政府应当落实属地管理责任，指导、协调和监督辖区内住宅小区物业管理活动，明确专人负责物业管理工作，保障工作经费，并做好以下工作：

（一）指导和协助业主大会成立、业主委员会选举和换届、物业管理委员会成立；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业依法开展工作；

（三）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，加强物业服务纠纷调处工作，办理群众来信、来电、来访反映的物业问题；

（四）指导和监督物业服务企业的交接及突发失管状态的应急物业管理；

（五）法律、法规规定的其他工作。

居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。

第二章  业主组织

第八条  物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，召开业主大会，选举业主委员会。

符合成立业主大会条件，但六个月内未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位、前期物业服务企业或者业主提出筹备业主大会书面申请后四十五日内，负责组建首次业主大会会议筹备组。

筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告。筹备组应当自组成之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

第九条  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，具体标准由市物业管理主管部门会同发展改革主管部门制定。建设单位应当在住宅小区综合查验前，将筹备经费存入市、县人民政府物业管理主管部门指定的银行账户。

筹备经费应当专款专用。首次业主大会会议召开后十日内，筹备组应当将筹备经费的支出明细公开，接受全体业主监督。筹备经费有剩余的，经业主大会同意，可以作为业主委员会办公经费或者纳入住宅小区专项维修资金。

第十条  物业管理区域内有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应业主要求，可以组织成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

（四）需要重新选举业主委员会，但不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会可以由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安派出所、建设单位、业主等七至十一人单数组成，其中业主不少于二分之一。物业管理委员会负责人由街道办事处、乡镇人民政府确定。物业管理委员会成员名单应当在住宅小区物业管理区域内显著位置公示。

物业管理委员会暂时代行业主委员会职责，组织业主决定物业管理事项，推动业主大会、业主委员会成立。物业管理委员会任期一般不超过三年。业主委员会选举产生后，物业管理委员会自行解散。

第十一条  业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会和业主的监督，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，适时向业主大会报告住宅小区物业管理实施情况、业主委员会履职情况；

（二）拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，根据业主大会的决定，代表业主与物业服务企业订立、解除物业服务合同；

（三）拟定公共收益的使用、管理方案，提请业主大会决定，依照业主大会决定对公共收益的收支情况进行管理；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约；

（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业费以及其他有关费用，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（七）调解物业服务以及物业使用、维护和管理等方面的纠纷；

（八）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

第十二条  业主委员会成员的任职条件、职务终止和职务罢免，依照法律和国家有关规定执行。

业主委员会及成员不得有下列行为：

（一）连续六个月不依法履行职责；

（二）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、变更、解除物业服务合同；

（四）利用职务之便减免物业费、停车费等费用或者煽动业主不支付物业服务费等费用；

（五）索取或者违法收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；

（六）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；

（七）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会违反前款规定的，县（区）物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正；拒不改正的，依法撤销，并向全体业主通告；严重损害业主权益的，街道办事处、乡镇人民政府可以应五分之一以上业主要求，在三个月内指导召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

业主委员会成员有第一款规定行为之一的，业主委员会可以提请业主大会终止其成员资格，并在住宅小区物业管理区域内显著位置公告。涉嫌违法的，由相关部门依法查处。

第十三条  业主委员会任期届满五个月前，应当书面告知街道办事处、乡镇人民政府换届事宜。街道办事处、乡镇人民政府应当在业主委员会任期届满三个月前，指导、协助成立业主委员会换届工作小组，在任期届满前，由换届工作小组召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

业主委员会逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届；逾期仍未换届的，可以由居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届工作。

第三章  物业服务

第十四条  新建住宅小区实行前期物业管理。建设单位应当按照有关规定在销售物业前通过招投标方式选聘物业服务企业，并与其签订书面物业服务合同。投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅小区物业，经县（区）物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

建设单位应当在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，依法向县（区）物业管理主管部门报送有关资料；应当提供前期物业管理开办费；在销售物业前依法制定临时管理规约，明确物业使用维护管理要求、业主义务、违反公约应当承担的责任等内容；配置必要的物业管理用房及消防设施、绿化养护等服务设施设备，确保设施设备正常运行。

物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当依法与建设单位共同对物业共用部位、共同设施设备进行查验，共同确认查验记录，签订承接查验协议。

第十五条  建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当按照法律、法规规定向物业买受人明示前期物业服务合同、物业服务企业相关内容及物业共用部位、共用设施设备的配置和建设标准等事项，将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，向县（区）物业主管部门备案。

业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业。业主委员会或者业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

前期物业服务企业提供住宅小区增值服务的，应当将增值服务项目、内容、收费标准等事项在房屋销售现场、物业管理区域内显著位置公示，并按照自愿原则与业主在物业服务合同中书面约定。

第十六条  鼓励业主大会采取通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘物业服务企业。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法订立书面物业服务合同。物业服务合同可以按照省住房和城乡建设厅公布的合同示范文本为标准，一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、双方的权利和义务、专项维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、解除条件、服务交接和违约责任等条款。对于物业服务企业违规“挂靠”、严重失信、列入“黑榜”名单等符合清退条件的，可以在物业服务合同中具体约定。

物业服务企业应当自订立或者变更物业服务合同之日起十五日内，向县（区）物业管理主管部门备案并在物业管理区域内显著位置公示，业主有权查阅和复制。

第十七条  物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定提供物业服务，做好住宅小区内清洁卫生、绿化养护、秩序维护、共用设施设备的维修保养等综合服务工作，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

物业服务企业应当加强对物业管理区域的巡查，及时劝阻违法违规及不文明行为，并向有关部门报告，配合执法活动。

物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案，及时处理物业管理区域内发生的传染病疫情、火灾、燃气安全事故等突发性事件，并向街道办事处、乡镇人民政府和有关部门报告，协助开展应急处置工作。

第十八条  物业服务合同依法、依约解除，或者物业服务企业营业执照被依法吊销的，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，并按照法律、法规规定和合同约定，办理有关交接手续。

物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成、业主欠交物业费等理由拒绝退出或者交接。物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业物业管理区域、停止物业服务。

拒不退出或交接的，业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、县（区）物业管理主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，或者申请仲裁。

第十九条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，鼓励实行酬金制或者浮动制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

物业服务企业在收取物业费前，应当将物业费收取的方式、标准、金额及期限向业主公示，不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费；不得采取停止供电、供水、供燃气、限制使用电梯等方式催交物业费；不得以部分业主拖欠物业费、不配合管理等为由减少服务内容或者减低服务质量。

业主应当按照约定支付物业费，物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以物业空置、未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

第二十条  业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，物业费收费标准由双方协商确定。空置时间连续超过六个月且用电量不超过两度的，物业费可以按照房屋所在住宅小区相应等级物业费标准予以优惠，并在物业服务合同中约定。

第二十一条 物业服务企业收取的车位管理费实行市场调节价。由物业服务企业根据照明、监控、消防、排水、道闸等设备设施运行维护以及保洁、秩序维护等成本测算，合理确定收费标准，在物业管理区域内显著位置公示。

第二十二条  县（区）物业管理主管部门应当建立物业服务企业失信监管和考核评价机制，根据物业服务合同履行、投诉处理、日常检查等情况，采取相应的激励或者惩戒措施，推进物业服务企业信用等级评价和信用分级分类监管，强化信用信息的公开、共享和应用，推动形成优胜劣汰的市场环境。

第二十三条  县（区）人民政府应当建立执法事项公开、违法信息共享、联动巡查处置等物业管理执法协作机制，组织有关执法部门定期进入住宅小区公共区域内巡查，依法及时查处违法行为，物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当积极配合并提供便利。

第四章  物业的使用与维护

第二十四条  物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业的规划用途；

（二）侵占公共绿地、毁坏绿化和绿化设施，或者在共用场地擅自种植、养殖；

（三）擅自设置电动汽车、电动自行车充电装置，违反用电安全要求在住宅内充电或者私拉电线和插座为电动汽车及电动自行车充电；

（四）占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口，圈占、遮挡消火栓，损坏消防设施及器材；

（五）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（六）违反规定饲养动物，或者饲养动物影响公共环境和居住环境；

（七）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的，业主委员会、物业服务企业应当及时报告街道办事处、乡镇人民政府或有关行政管理部门。街道办事处、乡镇人民政府或有关行政管理部门在接到报告后，应当予以制止或者依法处理。

第二十五条  业主或者物业使用人对房屋进行装饰装修，应当遵守法律、法规和有关规章的规定、管理规约及物业服务合同的约定，并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，对房屋装饰装修现场进行巡查并做好记录，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

房屋装饰装修产生的垃圾，业主或者物业使用人应当及时清理；委托物业服务企业清理的，按约定支付清理费用。

第二十六条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位（库），应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用住宅小区共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，不得出售、附赠。人防工程平时用作停车位的不得出售、附赠，经人防部门批准，可以进行出租。

住宅小区内可售车位（库）配置比例小于等于1:1的，每套房屋业主仅限购买一个车位（库）。开发项目在竣工交付三个月后，尚有未售车位（库）的，开发企业应向县（区）房地产主管部门报送车位（库）增购方案，并将未售车位（库）情况在项目出入口、公示栏等显著位置公示，公示期为一个月。公示期满仍未售出的，业主可根据需要增购车位（库）。

第二十七条  下列利用业主共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，属于全体业主共有：

（一）利用业主共有的停车场、公共场地、道路、绿地等共用部位经营所得的收益；

（二）利用业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等共用设施租赁或者经营所得的收益；

（三）利用业主共有的停车场出入设施、楼道、电梯及户外区域等设置广告所得的收益；

（四）经业主同意处置报废的共用设施设备回收残值产生的收入；

（五）共用部位被依法征收的补偿费；

（六）因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；

（七）公共收益利息收入；

（八）其他依法属于全体业主的收益。

前款规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照管理规约的规定，依法签订合同并办理相关手续。

第二十八条  公共收益用途应当由业主共同决定，可以按照合同约定使用或者分成，也可以用于下列支出：

（一）补充专项维修资金；

（二）共用部位、共用设施设备的维修养护费用，但在物业服务合同另有约定的除外；

（三）业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委员工作补贴；

（四）有关审计、检测等所需费用；

（五）业主共同决定用于物业管理的其他费用。

公共收益应当专户存储，单独列账，每年度在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督。市、县（区）物业管理主管部门应当建立健全公共收益使用、管理和监督制度。

第二十九条  新建住宅小区的首期专项维修资金，在办理房屋入住手续前，由业主按照所拥有的建筑面积交存。未按照规定交存首期专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。业主交存的专项维修资金及其增值部分属于业主共有。

市物业管理主管部门应当结合实际，适时调整物业专项维修资金交存标准，优化专项维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限，完善专项维修资金应急使用程序。

第三十条  县（区）人民政府应当落实保障性安置住宅小区基础设施维修主体责任，负责制定整治计划和方案，建立应急维修机制，筹措维修资金，将维修费用纳入年度财政预算，统筹安排维修费用支出。

专项维修资金账户余额低于首次交存的百分之三十、无专项维修基金的老旧住宅小区或者因项目开发建设单位原因导致住宅小区未超过保修期的基础设施损坏且不能自行维修的，街道办事处、乡镇人民政府应当引导业主通过召开业主大会续筹、交存、业主约定分摊、使用公共收益补充等方式筹措专项维修资金。

未成立业主大会的，由居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下组织业主筹措专项维修资金。

第三十一条  市、县（区）人民政府应当有序推进老旧住宅小区实施改造，支持完善停车位和加装电梯、充电桩等配套设施设备的建设，对老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设，可以根据政策使用财政资金。

第五章  法律责任

第三十二条  违反本条例第八条第二款规定，街道办事处、乡镇人民政府在收到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面申请后，未按规定组建首次业主大会会议筹备组的，由县级人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有直接责任和领导责任的人员，依法给予处分。

第三十三条  违反本条例第十四条第一款规定，对于在招投标过程中以“挂靠”等形式伪造虚假材料，县级物业管理主管部门不得予以备案，并按照有关法律法规进行处罚。

第三十四条  违反本条例第十八条规定，物业服务企业未在约定期限或者合理期限内退出，或者擅自离场、停止物业服务的，由县级物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

第三十五条  违反本条例第十九条第二款规定，物业服务企业采取停止供电、供水、供燃气、限制使用电梯等方式催交物业费的，责令限期改正，逾期不改正的，给予通报批评，计入企业信用档案。

第三十六条  违反本条例第二十六条第二款规定，建设单位拒绝出售（租）车位、车库的，由县级人民政府物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，按照有关法律法规依法处罚。

第三十七条  违反本条例规定，市、县（区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关部门及其工作人员在物业管理活动中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为的，由有关机关按照管理权限对负有直接责任和领导责任的人员，依法给予处分。

第六章  附  则

第三十八条  本条例自2026年  月  日起施行。